Kiracı ve Ev Sahiplerinin Bilmesi Gerekenler
Kira sözleşmelerinde en çok tartışma yaratan konulardan biri olan “depozito” uygulaması, yasal sınırları ve doğru kullanımı açısından çoğu zaman belirsizlik yaratıyor. Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu konuda hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli uyarılarda bulundu.
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, ev sahipleri ve kiracılar arasında sıklıkla tartışma konusu olan depozito uygulamasına ilişkin yasal çerçeveyi anlattı. Kiracıdan alınan güvence bedelinin hangi şartlarda iade edilmesi gerektiği, son ay kirasının bu bedelden düşülüp düşülemeyeceği gibi sorulara hukuki açıklık getirdi.
Depozito, Kira Bedeli Değil Güvence Niteliğindedir
Depozito, kiracının taşınmazı kullanımı sırasında oluşabilecek zararları veya sözleşmeye aykırı davranışlardan doğabilecek riskleri teminat altına almak amacıyla alınır. Türk Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi, bu ödemeyi “güvence” olarak tanımlar ve sadece sözleşmeyle kararlaştırılması durumunda hukuken geçerli sayar. Kanun, kiracıyı doğrudan böyle bir yükümlülük altına sokmaz; ancak tarafların karşılıklı anlaşmasıyla bu güvenceye yer verilebilir.
Üç Aylık Kirayı Aşan Güvence Yasal Değil
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeyle belirlenen güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence, para veya kıymetli evrak olarak verilmişse, bu teminat vadeli bir tasarruf hesabında veya bankada muhafaza edilmelidir. Banka, bu teminatı sadece iki tarafın rızası, bir icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararıyla serbest bırakabilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde herhangi bir yasal girişimde bulunmazsa, banka teminatı kiracının talebiyle iade etmek zorundadır.
Depozito İade Edilmesi Gereken Bir Bedeldir
Av. Elvan Kakıcı Şimşek, depozitonun bir kazanç kalemi olmadığını, yalnızca belirli şartların gerçekleşmesi durumunda kiracıya iade edilmesi gereken bir güvence olduğunu vurguluyor. Bu bedelin amacı, zarar oluşmadığı takdirde kiracıya aynen geri verilmesidir. Depozito, yalnızca kiralama sürecinde meydana gelen zararların karşılanması amacıyla alınır; bu nedenle taşınmaz sorunsuz şekilde teslim edildiğinde iadesi esastır.
“Depozitoyu Son Ay Kirasına Saymak” Hukuka Aykırıdır
Uygulamada sıkça karşılaşılan bir hata, kiracının son ayın kirasını ödemeyip “nasılsa depozitodan düşülür” şeklinde hareket etmesidir. Ancak bu yaklaşım, hukuken geçerli değildir. Depozito, kira borcunu karşılayan bir ödeme olarak kabul edilemez. Kiracı, sözleşme süresi boyunca kira ödemelerini eksiksiz yapmakla yükümlüdür. Ev sahibinin rızası olmaksızın depozitoyu bu amaçla kullanmak, hukuka aykırı bir uygulamadır ve ev sahibine yasal başvuru yollarını açar.
Depozitonun İadesi İçin Gerekli Şartlar
Depozitonun kiracıya iadesi için belirli koşulların yerine getirilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesinin sona ermiş olması, kiralanan taşınmazın hasarsız ve sözleşmeye uygun şekilde geri teslim edilmesi, taraflar arasında başka bir borç-alacak ilişkisinin kalmamış olması, depozitonun iadesinin önünü açar. Bu süreci güvence altına almak için, taşınmaz teslimi sırasında bir “anahtar teslim tutanağı” hazırlanması önerilir. Bu tutanak, evin teslim tarihini, mevcut durumunu ve tarafların beyanlarını içerirse, olası hukuki uyuşmazlıkların önüne geçilmiş olur.
İade Tutarı Güncel Kira Bedeline Göre Hesaplanmalı mı?
Depozito ödemesinin iade edileceği tutar, Yargıtay kararlarına göre sözleşmenin yapıldığı tarihteki kira-depozito oranı baz alınarak belirlenmelidir. Yani depozitonun iadesi, o günkü kira ile güncel kira arasındaki oransal fark dikkate alınarak yapılmalıdır. Ancak taraflar arasında açıkça “depozitonun aynen iade edileceği” kararlaştırılmışsa, bu durumda herhangi bir güncelleme yapılmaksızın ödenen miktarın aynen iadesi gerekir. Bu yaklaşım, sözleşme serbestisinin bir uzantısı olarak hukuka uygundur.
Kiracı ve Ev Sahipleri İçin Dengeleyici Bir Araç
Depozito, taraflar arasında güven dengesini sağlayan önemli bir araçtır. Ancak amacından sapmadan, yasal çerçevesi içinde uygulanmalıdır. Kiraya verenin depozitoyu gelir kalemi gibi değerlendirmesi veya kiracının kira borcunu ödemekten kaçınma aracı olarak görmesi, her iki taraf açısından da hukuki sonuçlar doğurabilir. Av. Elvan Kakıcı Şimşek, bu tür anlaşmazlıkların önüne geçmek için, kira sözleşmelerinin açık ve yazılı şekilde düzenlenmesini, teslim süreçlerinin tutanakla belgelenmesini ve tarafların yasal haklarının farkında olmasını öneriyor.
Elvan Kakıcı Şimşek, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi mezunu olup Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesinde Özel hukuk alanında yüksek lisans yapmıştır. 2003-2005 yılları arasında Londra’da bir hukuk bürosunda çalıştıktan sonra 2007 tarihinden bu yana Kakıcı Şimşek hukuk bürosunun kurucu ortaklarındandır. Özellikle Gayrimenkul hukuku, Aile hukuku, medeni hukuk başta olmak üzere özel hukuk alanında uzmanlaşmıştır. Ayrıca son zamanlarda girişimcilerin ihtiyaçları ile ortaya çıkan Girişim Hukuku üzerine de çalışmalar yapmaktadır. Makaleleri çeşitli yazılı ve dijital basımlarda yayınlanmakta olup hukukçunun akademik yönünü sürekli geliştirmesini çok önemsemektedir. Türkiye Kadın Girişimciler Derneği, Özyeğin Üniversitesi 10.000 Kadın Mezunları Derneği ve İstanbul Barosu üyesidir. Sosyal sorumluluk projelerini desteklemekte ve “toplumsal cinsiyet eşitsizliği” kavramı üzerinde Türk toplumundaki kadının yeri konusunda yapılan her türlü sosyal farkındalık çalışmalarının gönüllü destekçisi olmaktadır. 2 çocuk annesidir.
